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住宅コラム29 譲渡損失の繰越控除とは?

** 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 ***

自宅を購入したときより値下がりしていて、売却されたときに譲渡損失が発生した場合には、売却した年の所得と損益通算できます。損失が大きく相殺しきれない場合は、さらに翌年以降の所得から最長3年間にわたって繰り越して繰越控除が可能です。
このようにトータルで最長4年間の所得と損失を相殺できる制度を「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」といいます。

※譲渡損失の繰越控除は所得税だけでなく、翌年分の住民税(所得割分)にも適用されます。

 

** 繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能 ***

・譲渡損失の繰越控除には自宅を買い替えた場合の制度
・買い替えを伴わず住宅ローンの残っている自宅を売却した場合の制度

★買い替えの場合の主な適用要件
・住んでいる自宅を売却。以前住んでいた自宅の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する。
・売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超である。
・売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積50平米以上の住宅を取得する。
・買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みである。
・買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りている。

譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければなりません。翌年以降も繰越控除を受ける場合は確定申告が必要です。また、この制度は住宅ローン控除との併用が可能ですが、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されませんので、ご注意ください。

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