マイホームの売却・賃貸について

やっとの思いで購入したマイホームですが、時にはやむを得ぬ事情により手放さなくてはならなくなってしまう場合もあります。
 
・急な転勤で単身赴任も難しい場合。
・両親の介護が必要となり、同居の為家が手狭になった。
・子供が独立したため、夫婦二人では広すぎる。
・ペット禁止のマンション住まいだが、実家のペットを預からなくてはいけなくなった。
 
などなど、苦渋の決断で売却か賃貸かを選ばなければならない時、何を基準に判断すればいいのか、どちらが金銭的にお得なのかを、二つの場合を比較して、ご説明していきたいと思います。
 
物件は、3年前に4,000万円で一括購入した新築一戸建てで、今すぐに売りに出した場合と、賃貸に出してから15年後に売却する場合で比較してみましょう。
 
 

すぐに売却した場合

現時点の相場から、3,300万円程で売却できるかと考えられます。
 
 

賃貸に出して15年後に売却の場合

補修費や管理費、経年劣化に伴う家賃の割引、税金や空室率なども鑑みて、平均家賃を80,000円と設定すると、15年間で得られる家賃収入が1,440万円と考えます。
 
15年経って、建物の劣化が進んでいるとして、建物の価値は0円。土地の価格だけで2,000万円で売却できたとすると、合計で3,440万円のお金が手元に残る計算になります。
 
数字だけみると、賃貸に出した方が140万円得することになりますが、15年間の家賃には、給与等と同じく所得税がかかってくることを考えておかなければなりません。その税金分も考慮してきちんと比較検討していくことが大切です。
 
 

次の住まいは「賃貸」？「購入」？

さて、現在お住まいの住宅を何らかの理由により手放すわけですから、当然次の住居を考えていかなければなりません。その住居を「賃貸」にするのか「購入」するのかによっても、現在の住宅をどうするのが1番いいのかが変わってきます。
 
もし、まだ住宅ローンが残っている状態で、お住まいを手放さなくならなくなってしまった場合はどうでしょうか？
 
その状態で、次の住居を「購入」しようと考えると、さらに住宅ローンを組む必要が出てきます。しかし、住宅ローンが残っている状態でその物件を賃貸に出すのは、金融機関との契約上ルール違反となってしまいます。他の金融機関の住宅ローン商品を選択するという手もありますが、ダブルで住宅ローンを支払わないといけないというリスクの大きい状態では、金融審査の審査も厳しく、金利が割高になってしまう危険性も考えられます。
 
したがって、住宅ローンの残っている状態で「購入」を考えている場合は、「売却」がベスト。次の住居を「賃貸」とお考えの場合は、「売却」「賃貸」どちらでもいいといえるでしょう。
 

 
いずれにしても、まずはお住まいの住宅の価値を知ることから始めなければなりません。周辺の地価や、利便性などによっても住居の価値は変わってきます。
 
まずは、お近くの不動産会社で、住居の価値を査定してもらってから、その後の売却や賃貸を考えていきましょう。